하루에 날아간 3억
박대식 씨(가명)는 수원의 한 아파트에 살다가 자녀의 중학교 진학 시기에 맞춰 전세계약 해지를 통보하고 이사 계획을 세웠습니다.
자녀 전학 절차와 자신의 이직 계획까지 모두 준비해 놓고 계약 만료일에 전입신고만 하면 되는 상황이었는데요. 하지만 집주인이 전세보증금을 지급하지 않아 모든 계획이 흐트러질 위기에 처했습니다.
당장 학교와 직장이 모두 걸려 있는 문제였기 때문에 박대식 씨는 하루만 새 주소로 전입신고를 하고 다시 기존 주소지로 옮겨왔습니다.
한순간의 잘못된 선택으로 전세보증금 전부를 잃게 되었어요.
※ 핵심 내용의 요약임차권 등기명령만 한다고 보증금을 돌려받는 것은 아니다.
보증금을 내지 않는 집주인에게는 소송이 우선돼야 한다.
판결을 받고 이자까지 받아두면 변호사 비용도 어차피 돌려받을 수 있다.
변호사 비용은 생각보다 비싸지 않다.
보증금 액수가 적어도 가능
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※ 핵심 내용의 요약임차권 등기명령만 한다고 보증금을 돌려받는 것은 아니다.
보증금을 내지 않는 집주인에게는 소송이 우선돼야 한다.
판결을 받고 이자까지 받아두면 변호사 비용도 어차피 돌려받을 수 있다.
변호사 비용은 생각보다 비싸지 않다.
보증금 액수가 적어도 가능
대항력 유지가 필수적인 이유
※ 온라인을 통한 전입신고 등으로도 대항력 요건을 사전에 충족할 수 있다.
(사진출처 : 정부24 홈페이지)대부분의 전세 세입자분들은 위 사례에서 뭐가 잘못됐는지 아실 거예요. 박대식 씨가 간과한 것은 바로 ‘대항력’이었습니다.
대항력이란 임차인이 제3자, 즉 경매에 의해 바뀐 부동산 소유자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 의미합니다.
대항력을 갖추기 위해서는 다음 세 가지 요건을 충족하면 됩니다.
대항력요건①근저당권, 가압류 등 말소기준권리보다 앞선 임대차계약②해당 부동산을 인도받은 후 점유③전입신고(주민등록) 후 존속이 세 가지 요건을 존속해야 효력이 유지되고 만약 하나라도 유지할 수 있다면 대항력을 잃게 됩니다.
talking : 우선변제권과 이 대항력을 모두 혼란스러워 하는 것 같습니다.
우선변제권은 배당을 받을 권리를 말합니다.
대항력과는 전혀 다른 권리입니다.
해당 부동산이 경매에 부쳐졌을 때 우선적으로 전세보증금 채권을 상환받을 수 있는 권리라고 보면 됩니다.
결국 우선변제권과 대항력 모두 임차인에게 중요한 권리인 것입니다.
※ 대항력 관련 포스팅→빌라왕 사망과 전세보증금 반환talking : 우선변제권과 이 대항력을 모두 혼란스러워 하는 것 같습니다.
우선변제권은 배당을 받을 권리를 말합니다.
대항력과는 전혀 다른 권리입니다.
해당 부동산이 경매에 부쳐졌을 때 우선적으로 전세보증금 채권을 상환받을 수 있는 권리라고 보면 됩니다.
결국 우선변제권과 대항력 모두 임차인에게 중요한 권리인 것입니다.
※ 대항력 관련 포스팅→빌라왕 사망과 전세보증금 반환주소지 이전이 불가피한 경우 임차권 등기명령※ 부동산 시장 침체기로 인해 최근 임차권 등기명령이 급증하고 있다.
(사진출처:sbs뉴스)※ 임차권 등록 명령 비용 : 순수하게 드는 공과금으로 법무법인에 대행할 경우 별도의 서기료가 발생.하지만 정말 ‘어쩔 수 없이’ 새 주소지로 전입신고를 해야 하는 경우가 있습니다.
이런 경우에 활용할 수 있는 것이 임차권 등기 명령인 것입니다.
임차권 등기명령은 임차인이 점유를 유지하지 않고도 대항력을 유지할 수 있는 장치입니다.
전세보증금의 일부 또는 전부를 받지 못한 계약 만료 및 해지된 임차인이라면 누구나 임대인의 동의 없이 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다.
다만 신청 후 바로 등기에 오르는 것은 아니므로 반드시 등기가 오를 때까지 기다렸다가 최종 확인 후 새 주소지로 전출해야 합니다.
그렇지 않으면 처음 해당 부동산에 전입신고를 한 날짜가 아니라 등기가 오른 날짜로 대항력이 생성되기 때문입니다.
talking: 대항력, 우선변제권, 임차권 등기명령 같은 것도 확실히 다 취하면서 무엇보다 임대인을 계속 압박하는 것이 중요합니다.
이런 건 임차인의 권리를 최대한 보호하기 위한 법적 장치에 불과하거든요. 실제로 전세보증금을 받으려면 실질적인 액션이 필요합니다.
가장 대표적으로 전세보증금 지급이 뒷전으로 밀릴 정도로 지연이자가 발생하고 있다는 사실을 고지하는 것입니다.
점점 자신이 지불해야 하는 금액이 늘고 있는 것을 보면 서둘러서라도 준비해 주는 경우가 많거든요.talking: 대항력, 우선변제권, 임차권 등기명령 같은 것도 확실히 다 취하면서 무엇보다 임대인을 계속 압박하는 것이 중요합니다.
이런 건 임차인의 권리를 최대한 보호하기 위한 법적 장치에 불과하거든요. 실제로 전세보증금을 받으려면 실질적인 액션이 필요합니다.
가장 대표적으로 전세보증금 지급이 뒷전으로 밀릴 정도로 지연이자가 발생하고 있다는 사실을 고지하는 것입니다.
점점 자신이 지불해야 하는 금액이 늘고 있는 것을 보면 서둘러서라도 준비해 주는 경우가 많거든요.전세금반환채권의 소멸시효※ 소멸시효가 지나기 전 소송 과정을 마치려면 최대한 빨리 준비해야 전세보증금을 돌려받을 수 있다.
민법상 모든 채권은 소멸시효를 가지고 있습니다.
일정 기간이 지나면 더 이상 청구할 수 없는 거죠. 따라서 임차권 등기 명령을 마치면 서둘러 전세금 반환 청구 소송을 진행해야 합니다.
전세금 반환 채권은 10년이 지나면 소멸시효가 완성됩니다.
소멸시효가 완성되는 조건은 ‘독촉하지 않은 상태’로 10년이 경과해야 하므로 내용증명을 보내거나 가압류를 하는 등의 독촉을 해두면 소멸시효로 사라지는 것을 막을 수 있습니다.
다만 임차권 등기명령 또한 3년의 소멸시효를 갖고 있기 때문에 전세보증금 반환 소송은 최대한 빠른 시일 내에 서두르는 것이 중요합니다.
애초 임차권 등기명령부터 전세보증금 반환 소송까지 논스톱으로 한꺼번에 진행하는 것도 좋은 방법입니다.
민법상 모든 채권은 소멸시효를 가지고 있습니다.
일정 기간이 지나면 더 이상 청구할 수 없는 거죠. 따라서 임차권 등기 명령을 마치면 서둘러 전세금 반환 청구 소송을 진행해야 합니다.
전세금 반환 채권은 10년이 지나면 소멸시효가 완성됩니다.
소멸시효가 완성되는 조건은 ‘독촉하지 않은 상태’로 10년이 경과해야 하므로 내용증명을 보내거나 가압류를 하는 등의 독촉을 해두면 소멸시효로 사라지는 것을 막을 수 있습니다.
다만 임차권 등기명령 또한 3년의 소멸시효를 갖고 있기 때문에 전세보증금 반환 소송은 최대한 빠른 시일 내에 서두르는 것이 중요합니다.
애초 임차권 등기명령부터 전세보증금 반환 소송까지 논스톱으로 한꺼번에 진행하는 것도 좋은 방법입니다.
가끔 이런 경우가 있어요. 집주인이 임차권 등기를 해제해야 전세금을 준다는 것입니다.
임차인에게 당신이 임차권 등기를 해지해야 동시 이행이 가능하다고 주장하는데요. 이것은 분명히 집주인이 잘못하고 있는 것입니다.
임차권 등기가 발생한 이유는 당초 집주인이 전세보증금 반환을 이행하지 않은 것이 선행됐기 때문에 발생한 일이지만 두 가지를 ‘동시이행관계’로 보는 것은 잘못입니다.
그러니까 그런 말에 흔들리지 말고 여러분의 입장을 지켜주세요.보증금 청구소송을 제기해야 하는 이유대부분의 경우 집주인은 보증금으로 지불할 돈이 없다는 점에 주목하십시오.경기가 좋아지든 경매로 진행되지 않든 결국 일정 시간이 걸릴 수밖에 없다는 겁니다.
이때 세입자 입장에서는 가만히 기다려야 할까요? 혹시 그 대기시간은 손해가 아닐까요? 네 맞습니다。 손해입니다 당연히 기다리는 동안만 손해는 봐야죠.그러기 위해서는 반드시 소송이 필요합니다.
더불어 보증금 청구 소송 확정 시 집주인에게 변호사 비용까지 청구할 수 있기 때문에 권장이 아닌 필수인 셈입니다.
대부분의 경우 집주인은 보증금으로 지불할 돈이 없다는 점에 주목하십시오.경기가 좋아지든 경매로 진행되지 않든 결국 일정 시간이 걸릴 수밖에 없다는 겁니다.
이때 세입자 입장에서는 가만히 기다려야 할까요? 혹시 그 대기시간은 손해가 아닐까요? 네 맞습니다。 손해입니다 당연히 기다리는 동안만 손해는 봐야죠.그러기 위해서는 반드시 소송이 필요합니다.
더불어 보증금 청구 소송 확정 시 집주인에게 변호사 비용까지 청구할 수 있기 때문에 권장이 아닌 필수인 셈입니다.
소송까지 가지 않더라도 전세금을 돌려받는 상황이 있긴 있죠. 예를 들면 집주인이 세입자와 감정 싸움을 하거나 돈이 수중임에도 불구하고 늦게 주려고 수작을 한 경우에 해당합니다.
하긴 이런 경우라면 빨리 받을 수 있습니다.
너무 많이 하길래.하지만 요즘처럼 경기가 약해지는 현상까지 겹치면서 보증금을 주고 싶은데 주는 돈이 정말 없을 때에는 시간이 걸릴 수밖에 없습니다.
그때 소송을 하지 않으면 지연 손해금을 받아들일 수 없습니다.
더 큰 문제는 소송을 해야 함에도 불구하고 세입자들이 변호사 비용이 너무 비싸다는 인식을 갖고 있다는 것입니다.
그러나 단체로 비용을 맞추어 나중에 비용을 청구하는 등 방법이 많이 있습니다.
아마도 상담을 받으면 생각이 바뀔걸요?소송까지 가지 않아도 전세보증금을 돌려받는 상황이 있긴 합니다.
예를 들어 집주인이 세입자와 감정싸움을 하거나 돈이 수중에 있음에도 늦게 주려고 수작을 한 경우에 해당합니다.
뭐 이런 경우라면 빨리 받아보실 수 있습니다.
너무 많이 해봐서.하지만 요즘처럼 경기가 나빠지는 현상까지 겹치면서 보증금을 주고 싶은데 줄 돈이 정말 없을 때는 시간이 걸릴 수밖에 없습니다.
그때 소송을 하지 않으면 지연손해금을 받을 수 없어요. 더 큰 문제는 소송을 해야 함에도 불구하고 세입자분들이 변호사 비용이 너무 비싸다는 인식을 가지고 있다는 겁니다.
하지만 단체로 비용을 맞추거나 나중에 비용을 청구하는 등 방법이 많이 있습니다.
아마 상담받으시면 생각이 달라질걸요?